전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항과 주의점

최근 부동산 시장에서 전세 계약을 체결하는 사람들이 많아지면서, 이에 따른 피해 사례도 증가하고 있습니다. 특히, 전세 사기나 보증금 반환 문제를 예방하기 위해서는 계약 체결 전 철저한 확인이 필요합니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항과 주의점을 정리해 보겠습니다.

 

 

1. 전세 계약 전 필수 확인 사항

전세 계약을 진행하기 전, 계약할 주택의 법적·물리적 상태를 철저히 점검해야 합니다.

 

✅ 등기부등본 확인

등기부등본은 해당 주택의 소유권 및 근저당권 등 권리 관계를 확인할 수 있는 중요한 서류입니다.

 

1. 소유자가 실제 집주인이 맞는지 확인 (명의 도용 방지)

2. 근저당, 가압류, 압류 여부 확인 (담보 대출 과다 시 보증금 반환 위험)

3. 전세권 설정 여부 확인 (전세권이 설정된 경우 우선 변제권 확보 가능)

 

✅ 주택 상태 및 하자 점검

 

1. 수도, 전기, 가스 등 기본 시설 점검

2. 벽, 바닥, 천장의 누수 및 곰팡이 여부 확인

3. 주차 공간, 방범 시설 등 주거 환경 체크

 

 

✅ 임대인의 신뢰도 확인

 

1. 임대인이 실소유자인지 확인 (위임장 및 신분증 대조)

2. 집주인이 다수의 전세 계약을 체결한 이력이 있는지 조사

 

 

2. 전세 보증금을 안전하게 지키는 방법

전세 보증금은 임차인에게 매우 중요한 자산이므로, 이를 안전하게 보호할 수 있는 방법을 사전에 준비해야 합니다.

 

✅ 전세권 설정 또는 확정일자 받기

1. 전세권 설정: 등기부등본에 전세권을 등기하여 보증금 반환을 법적으로 보호

2. 확정일자: 계약서를 작성한 후 주민센터에서 확정일자를 받아 우선 변제권 확보

 

✅ 전세보증금 반환 보증 가입

 

1. 전세 계약 시 HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환 보증 또는 SGI서울보증 전세보증보험 가입 고려

2. 보증 가입을 통해 보증금을 안전하게 보호 가능

 

✅ 선순위 권리관계 확인

 

1. 기존 세입자가 있는 경우, 보증금 반환이 원활히 이루어졌는지 확인

2. 임대인의 채무 관계를 파악하여 경매 위험이 있는지 체크

 

 

3. 전세 계약 시 사기 예방 방법

전세 계약을 체결할 때 발생할 수 있는 대표적인 사기 유형과 이를 예방하는 방법을 알아보겠습니다.

 

❌ 깡통전세 사기 주의

 

깡통전세란, 주택의 시세보다 전세 보증금이 높아 보증금을 돌려받기 어려운 상태를 의미

예방 방법: 주변 시세 및 매매가 대비 전세가율 확인 (전세가율 80% 이상이면 위험)

 

❌ 이중계약 사기 주의

임대인이 같은 집을 여러 명에게 전세 계약을 체결하는 경우

예방 방법: 계약서 작성 전 임대인의 신분 및 기존 세입자 유무 확인

 

❌ 임대인의 대출 과다 여부 확인

집주인이 주택담보대출을 과도하게 받아 경매 위험이 있는 경우

예방 방법: 등기부등본 열람 후 근저당권 및 채권최고액 확인

 

 

4. 전세 계약 후 확정일자 및 전입 신고 방법

전세 계약을 체결한 후, 보증금을 보호하기 위해 반드시 확정일자를 받고 전입 신고를 해야 합니다.

 

✅ 확정일자 받는 방법

 

1. 계약서 원본을 가지고 주민센터 방문

2. 계약서에 확정일자 도장받기

3. 확정일자 받은 계약서를 보관

 

 

✅ 전입 신고 방법

 

1. 주민센터 또는 정부 24 사이트에서 전입 신고 진행

2. 임대차 계약서 사본 제출 후 전입 신고 완료

3. 전입 신고 후 거주지 변경 완료

 

💡 TIP: 확정일자와 전입 신고를 모두 완료해야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

 

 

정부24 바로가기

 

 

 

5. 부동산 중개사의 역할과 주의점

전세 계약을 진행할 때, 부동산 중개업소를 통해 계약하는 경우가 많습니다. 하지만 중개업소를 이용할 때도 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다.

 

✅ 중개업소 선택 시 체크 포인트

등록된 공인중개사 사무소인지 확인 (국토교통부 공인중개사 정보 사이트 활용)

부동산 중개보수(수수료) 법정 한도를 초과하는지 여부 확인

허위 매물 또는 시세 조작 여부 확인

 

✅ 중개업자의 의무 사항

등기부등본 열람 및 권리 관계 설명

계약서 작성 및 거래 내역 보관

중개대상물 확인·설명서 제공

 

💡 TIP: 계약서 작성 시, 중개업자의 날인을 반드시 확인하고, 중개사 책임 범위를 명확히 기재하는 것이 중요합니다.

 

 

철저한 사전 확인이 안전한 전세 계약을 위한 필수 조건 전세 계약은 금액이 크고, 계약 기간이 길기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 계약 전 등기부등본 확인, 보증금 보호 조치, 사기 예방 방법 등을 철저히 점검해야 합니다. 또한, 계약 후에는 확정일자 및 전입 신고를 완료하여 법적 보호를 받을 수 있도록 해야 합니다.

 

✔ 전세 계약 전, 주택의 권리 관계를 반드시 확인할 것

✔ 전세보증금 반환 보증 가입으로 보증금 보호 강화

✔ 부동산 중개업소를 신중하게 선택하고 중개업자의 역할을 명확히 이해할 것

 

💡 전세 계약을 준비 중이라면, 위 내용을 꼼꼼히 확인하여 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다.

 

 

 

 

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